Quatre pistes pour redonner du souffle aux coeurs des villes moyennes (3/3)

Comment transformer la vision portée sur les villes moyennes et leurs centres, pour éviter de tomber dans le piège du discours nostalgique que nous évoquions dans notre précédent billet ? Cela suppose sans doute d’inverser la logique des politiques ciblées sur les villes moyennes. A l’heure où s’ouvre le congrès annuel de Villes de France à Cognac, troisième et dernier volet de notre série sur les villes moyennes.

Le programme Actions Coeur de ville comme les plans qui l’ont précédé sont surtout focalisés sur l’offre : rénover le parc de logement pour lutter contre la dégradation du bâti, requalifier les rez de chaussée pour limiter la vacance commerciale, construire des bureaux pour attirer des emplois, etc. Le problème, c’est que cette offre bâtie s’avère en décalage croissant avec les modes de vie contemporains et la fonction des villes moyennes.

Il serait sans doute plus porteur de repartir de la « demande de villes moyennes ». Quels sont les besoins de celles et ceux qui y vivent ? Quelles sont les attentes de celles et ceux qui pourraient y venir ? Quelles sont les fonctions qui spécifient ces villes intermédiaires, par contraste aux Métropoles et aux ruralités ?

La question est vaste, et mériterait une investigation plus poussée. Contentons-nous pour l’instant de lancer quelques pistes,  en espérant que le programme Action Cœur de ville permette de les approfondir et de les étayer par des expériences mises en œuvre localement.

Réinventer la ville « à taille humaine »

Commençons par un paradoxe : le discours sur le déclin des villes moyennes se répend alors que la quête d’une ville « à taille humaine » n’a jamais été aussi forte. Cette aspiration se construit par opposition aux métropoles. La croissance de ces dernières s’accompagne en effet d’une dégradation de leur qualité de vie (pollution, saturation des réseaux de transports et des équipements du quotidien…). Elle se traduit surtout par une intensification de la concurrence, sur le marché de l’emploi comme sur l’accès au logement.

Entre les métropoles et les villes moyennes, il n’y a pas qu’un changement de taille. C’est aussi une différence de mode de vie, voire d’état d’esprit. De plus en plus interdépendantes au niveau économique (cf. les travaux de Davezies et Talandier sur les systèmes productivo-résidentiels), ces deux catégories de villes sont aussi de plus en plus contrastées au niveau des aspirations de leurs habitants.

Au « work hard, play hard » affiché par les Métropoles, les villes moyennes semblent affirmer une autre vision : « work soft, live well ». Cet accent sur la qualité de vie se retrouve notamment dans le rapport au temps. Mettez un métropolitain et un habitant de ville moyenne autour d’une table, et vous obtiendrez immanquablement la même question : « Comment faites-vous pour supporter ce rythme infernal ? Pourquoi vouloir aller toujours plus vite, dans les couloirs du métro comme dans le plan de carrière ? ».

Les villes moyennes comme territoire du care : l’enjeu des services à la personne

Cette vocation des villes moyennes à la qualité de vie résulte aussi d’une autre vision des priorités, où la logique du care (le soin apporté à soi et aux autres) prime sur l’impératif de productivité. Le diagnostic produit par le CGET montre par exemple que les villes moyennes sont les premières concernées par le vieillissement de la population.

Pour l’action publique, cela signifie que l’objet « cœur de villes moyennes » est au moins autant un enjeu de services à la personne qu’une question d’aménagement urbain. Au-delà de la lutte pour le maintien des grands équipements, comment mieux accompagner les habitants de ces centre villes ? Que peuvent faire les collectivités pour soutenir les aidants, qu’ils soient professionnels ou bénévoles ? Et si on faisait des services à la personne un facteur clé pour attirer de nouveaux ménages dans les centres ?

Concrètement, cette logique d’accompagnement pourrait se décliner de multiples façons :

> Favoriser l’accueil des professionnels du service à la personne (infirmiers, aides à domicile, assistantes maternelles) pour (re)faire des cœurs de ville une centralité de services. Logements à prix modérés, mise en relation avec les usagers, mutualisation des lieux et des fonctions supports, soutien à la structuration d’un réseau des aidants… A côté des mesures nationales, les villes disposent de nombreux leviers pour agir en la matière.

> Mettre l’accent sur la mise en lien entre les acteurs, pour accompagner l’émancipation des individus par le collectif. Cela peut passer par l’organisation de forums combinant acteurs locaux et nationaux  ou par le développement du mentorat (dans le développement économique avec les business angel comme dans la formation avec un accompagnement de qualité pour l’orientation vers l’emploi et l’enseignement supérieur).

> Soutenir les commerces indépendants pour en faire les premiers acteurs du service à la personne. Les discussions sur le rôle des pharmaciens comme praticien de la santé de proximité pourraient être élargies aux autres commerces : les librairies comme service d’accès à la culture ? les boucheries, restaurants ou primeurs comme service qui aide chaque individu à reprendre la maitrise de son alimentation ? Les magasins de jouets ou de vêtements comme espace d’accompagnement à la parentalité ? Face à la croissance de l’achat en ligne, les commerces doivent se réinventer. Charge à la collectivité d’orienter ces évolutions dans un sens utile au fonctionnement des cœurs de ville et à leurs occupants.

Les pistes sont nombreuses, et souvent déjà en germes ici ou là. Toutes se caractérisent par un effort d’accompagnement et d’attention aux personnes.

Les villes moyennes comme levier d’urbanisté : l’enjeu des services urbains

L’aspiration d’une « ville à taille humaine » ne se réduit pas à son opposition aux métropoles. Elle témoigne aussi d’une recherche d’urbanité, par contraste avec les territoires périurbains. Dans le discours actuel, cette spécificité des centres est souvent réduite à la question commerciale. Mais à l’heure des achats en ligne et de la consommation collaborative, les commerces sont-ils encore le plus important levier d’urbanité ?

C’est sans doute du côté des services urbains qu’il faut regarder pour donner une nouvelle consistance à cette notion d’urbanité dans les cœurs de villes. L’économie circulaire, les espaces publics, la performance énergétique et la mobilité partagée pourraient constituer des facteurs de regain plus puissants et plus utiles pour les « usagers » des villes moyennes. A condition d’en renouveler les objectifs et les modalités d’intervention.

> Par exemple sur la mobilité, l’accès à la nature (en bus, en vélo ou en voiture partagée) importe autant que l’accès au centre. La réactivité et la lisibilité d’un dispositif de transport à la demande (ou de vélo en libre-service) est plus utile qu’un arrêt de bus desservi toute les deux heures. A ce titre, le déploiement des flottes de vélos en libre-service est sans doute plus adapté dans les villes moyennes que dans les métropoles.

> Idem sur les déchets. L’enjeu n’est pas d’optimiser la collecte des ordures, mais de faire de l’économie circulaire un nouveau levier pour le développement du territoire. Et si la « taille humaine » était aussi ce qui permettait de faciliter le réemploi des matériaux de construction, de privilégier la réparation sur l’acte d’achat, de susciter de l’emploi qualifiant pour transformer les déchets en ressources ?

> Sur les espaces publics, la question est ancienne. Mais elle reste traitée sur le mode des aménagements paysagers et urbains, alors que l’enjeu consiste à gérer l’activation et l’animation de ces espaces pour sortir des limites de la « rue piétonne de ville moyenne » (artère de centre-commercial à ciel ouvert le samedi, espace désert le dimanche). De ce point de vue, les réflexions engagées sur l’animation des places dans les métropoles ouvrent des pistes enthousiasmantes.

Cette entrée invite aussi à renouveler les formes des partenariats avec les opérateurs de services urbains (traditionnels et nouveaux entrants), pour élargir le spectre des services proposés et les intégrer dans une stratégie d’urbanité plus vaste. Sur ce sujet, voir la réflexion menée avec Isabelle Baraud-Serfaty et Clément Fourchy sur les modèles économiques urbains.

Les villes moyennes comme nouveaux (tiers)lieux du commun : l’enjeu des équipements collectifs

Les équipements sont un autre élément de cette recherche d’urbanité et de centralité qui caractérise les cœurs de villes moyennes. L’hôpital, le tribunal, la CAF, le musée, le lycée de centre-ville… les équipements publics sont constitutifs de l’identité des cœurs de villes moyennes.

Mais ce lien historique est aujourd’hui en train de se distendre. Ces équipements sont les premiers touchés par la rationalisation des services publics. Les fermetures se multiplient, sous la pression des administrations centrales. Dans d’autres villes, ils sont relocalisés en dehors du centre pour rénover leurs espaces et diminuer les coûts. Concurrencés par les centres-commerciaux et les multiplexes de périphérie, ces équipements ne parviennent plus à jouer ce rôle de ciment local. Ils apportent des services indispensables (que les élus locaux essayent de préserver tant bien que mal), mais ont-ils encore la capacité à créer du commun ?

Pour retrouver leur dynamisme, les cœurs de villes moyennes doivent réinventer la forme et la fonction des équipements collectifs. A quoi ressembleraient ces lieux propices au brassage des différentes populations du territoire ? Comment faire émerger des maisons communes, accessibles à chacun et où tous participent à son bon fonctionnement ? Entre les salles polyvalentes des petits bourgs et les « grands équipements » des métropoles, les villes moyennes peuvent initier de nouveaux équipements collectifs adaptés à leur besoin.

L’engouement actuel pour les tiers lieux offre sans doute des pistes intéressantes. (Voir par exemple le pavillon français à la biennale de Venise ou la deuxième saison de l’étude Sharitories). Nous en reparlerons bientôt.

Le passage de l’action publique à l’action collective

Services à la personne, services urbains, équipements collectifs… ces trois pistes en appellent une quatrième : le passage de l’action publique à l’action collective. Action Cœur de ville est un programme partenarial, mais il est surtout porté par des acteurs publics ou parapublics (collectivités, ANAH, ANRU, CDC…). Cette configuration est adaptée lorsqu’on intervient sur une logique d’offre, elle l’est moins quand il s’agit de partir de la demande.

Comment faire pour impliquer davantage les autres acteurs des villes moyennes dans la redynamisation des cœurs de ville ? Quelle pourrait être la contribution des opérateurs de services urbains, des professionnels du service à la personne, des collectifs d’usagers et du tissu associatif ? Comment susciter, accompagner ou amplifier les nombreuses initiatives portées par la société civile sur ces territoires ?

Bref, comment donner une place à ces multiples parties prenantes dans le déploiement du programme Action Cœur de ville ? Pour réinventer les villes moyennes, il faut aussi réinventer l’action publique locale.

Ici s’achève notre première série sur les villes moyennes, destinée à renouveler le regard sur la crise que traversent ces territoires et sur les solutions pour en sortir. Les quatre pistes ci-dessus sont à prendre pour ce qu’elles sont : des premières intuitions qui demanderaient à être davantage étayées et illustrées. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez poursuivre la réflexion ou approfondir sa résonance sur votre territoire.

Un opérateur de l’économie circulaire, ça ressemble à quoi ?

Depuis plus mois, nous travaillons avec l’Institut de la Ville Durable pour imaginer le profil des futurs opérateurs des services urbains. Comment les secteurs des déchets, de l’énergie et de l’immobilier sont-ils transformés par la révolution numérique ? Quel est le positionnement des nouveaux entrants et comment viennent-ils percuter les acteurs traditionnels ? Face à ces évolutions, quel serait le portrait robot des opérateurs de demain ?

Cette réflexion menée avec Isabelle Baraud-Serfaty (ibicity) et Clément Fourchy (Espelia) s’inscrit dans le prolongement de notre étude sur les nouveaux modèles économiques urbains. La première note sur l’économie circulaire est accessible sur le site de l’IVD. Elle revient sur les principaux facteurs de mutation du secteur et dessine cinq profils possibles des futurs opérateurs de l’économie circulaire. En voici quelques extraits.

L’opérateur d’économie circulaire sera-t-il…

1/ Un logisticien comme les autres ?

« A l’image d’un Geodis ou d’un DHL l’opérateur d’économie circulaire se focalise sur l’optimisation de la gestion de flux. Dans ce profil, les clients de l’opérateur ne sont plus la collectivité ou l’habitant mais l’industriel intégrant les ressources recyclées/valorisées dans le cadre de ses processus de production.

La proposition de valeur de l’opérateur consiste à garantir aux industriels la fourniture en temps et en heure d’intrants homogènes, « sourcés » localement, au meilleur prix. Ce qui suppose notamment d’être en capacité d’anticiper les volumes qui vont être disponibles auprès des « producteurs » de déchets, dde garantir la qualité du tri et l’homogénéité des ressources collectées et de maîtriser les coûts de collecte et de livraison. »

2/ Une place de marché ?

« L’opérateur d’économie circulaire devient une plateforme de mise en relation dynamique de l’offre et de la demande de matériaux. En activant la multitude, il s’agit ainsi d’étendre la logique du Boncoin à l’ensemble des déchets, grâce à la massification des flux. Il s’agit donc d’un modèle biface, avec, sur une face, une transformation du déchet en matériau, et sur l’autre face, une transformation du matériau en ressource.

Les propositions de valeur sont plurielles : facilitation de la confiance entre offreurs et demandeurs, synchronisation temporelle, établissement de prix équilibrés, favorisation des circuits courts.  »

3/ Un animateur économique local ?

« Ce profil met l’accent sur les activités de réparation et de transformation liées à la diffusion de l’économie circulaire. La valorisation des « déchets/ressources » peut ainsi constituer un levier de développement économique et de sociabilité sur un territoire. S’inscrivant déjà traditionnellement dans l’économie sociale et solidaire (ESS), ces activités offrent des postes pouvant répondre aux capacités des catégories socio-professionnelles les plus défavorisées.

La proposition de valeur réside dans l’intensification des liens économiques et sociaux locaux. »

 4/ Un gestionnaire de l’espace public ?

On observe un rapprochement entre collecte des déchets et propreté urbaine, certains contrats performantiels associant les deux dans un objectif de désencombrement et de salubrité de l’espace public. D’autres secteurs d’activité appellent également de plus en plus une gestion de proximité et un usage optimal de l’espace public, comme l’énergie (facilitation de la production décentralisée et de l’autoconsommation, aide à la performance énergétique) ou la mobilité (logistique du dernier kilomètre, mutualisation du stationnement).

Dans cette logique, l’opérateur devient multisectoriel pour pouvoir animer un ensemble de services sur le domaine public à l’échelle d’un quartier afin d’en optimiser le fonctionnement. »

 5/ Un opérateur de la réduction des volumes ?

Dans l’économie circulaire, la tonne de déchets la meilleure est celle qui n’est pas produite. Dès lors, on peut imaginer un opérateur dont la proposition de valeur serait de s’engager à la réduction des volumes par catégories de déchets.

Sur le modèle de l’association Zero Waste, celui-ci pourrait s’appuyer sur la promotion/facilitation de la vente en vrac, l’animation de consignes locales, le développement d’une offre de conseil en écoconception, l’animation de plateformes d’échanges/de prêt/de réparation d’objets, etc. »

 

Cliquez ici pour lire la note en intégralité sur le site de l’IVD. Il s’agit d’un work in progress. N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de vos commentaires ou si vous souhaitez être associés à la suite de la réflexion.

Les deux autres notes sur les opérateurs de la performance énergétique et de l’immobilier serviciel seront publiées dans les semaines à venir.

Comment gouverner la ville servicielle ? (Revue Urbanisme)

La revue Urbanisme publie notre article sur la gouvernance de la ville servicielle, dans le cadre de son dossier « Qui gouverne la smart city ? ». Co-écrit avec Isabelle Baraud-Serfaty et Clément Fourchy, cet article prolonge nos réflexions sur les nouveaux modèles économiques urbains et sur le risque d’ubérisation de l’action publique métropolitaine.

En voici quelques extraits. La version intégrale est téléchargeable ICI.

« Le glissement serviciel des services urbains entraîne un brouillage de la frontière entre secteur public et secteur privé. L’acteur public n’a plus le monopole sur le finance- ment des services et leur définition. On le voit sur le passage de la gestion des transports urbains à la mobilité as a service, avec l’intégration de nouveaux acteurs comme Uber, Waze ou Gobee Bike. Le couple « collectivité concédante/opérateur exploitant », si caractéristique de la ville des réseaux, est en passe de devenir obsolète. »

« Deuxièmement, les collectivités se trouvent remises en cause dans leur rôle de régulateur par l’émergence d’une nouvelle figure: l’agrégateur. Ces intermédiaires se caractérisent par leur capacité à proposer une offre intégrée, individualisée et en temps réel. Les agrégateurs se positionnent en aval de la chaîne de valeur, au plus près des usagers. En devenant un point de passage obligé pour tous les autres opérateurs, les agrégateurs remplissent une fonction régulatrice jusqu’ici assurée par les collectivités… sans pour autant poursuivre les mêmes finalités ! Quitte parfois à venir bousculer les régulations traditionnelles assurées par la réglementation, locale et nationale. Comment, dès lors, garantir que ces nouveaux services urbains correspondent à l’intérêt général, au lieu de se limiter à tel ou tel segment de marché ? »

 » Face à cette double évolution, nous pensons que les collectivités devraient endosser la fonction d’autorité organisatrice des services urbains. Il ne s’agit plus de planifier des infrastructures (public-public) ni de déléguer des services à des exploitants (public-privé) mais d’encadrer les interactions des opérateurs privés entre eux. La collectivité perd en capacité d’action directe ce qu’elle pourrait gagner en largeur de champ en élargissant ce rôle d’autorité organisatrice à l’ensemble des services urbains. »

 » Pour orienter cette régulation publique des services urbains de la ville, il est utile d’en revenir aux trois principes fondamentaux du service public: égalité, continuité et mutabilité. Comment la signification de ces principes est-elle transformée par ce nouveau contexte ? Quels enjeux viennent-ils susciter pour les collectivités ? »

Les Réinventer, à quels prix ?

Les réactions se multiplient sur les Réinventer, que ce soit sur les innovations, sur la recomposition des acteurs ou sur le risque de privatisation de la ville. Mais il y a une dimension qui reste peu abordée : la question financière. L’exposition des projets lauréats d’Inventons la Métropole au Pavillon de l’Arsenal en est l’illustration. On nous parle de nouveaux concepts, on nous présente des acteurs inédits, mais rien sur les prix (c’était déjà le cas trois ans plus tôt sur les entrepôts Macdonald, comme le signalait Isabelle Baraud-Serfaty). Ni sur la charge foncière obtenue par la collectivité, ni sur les prix de sortie envisagés par les promoteurs…

Cette absence est d’autant plus étonnante que la dimension financière constitue un élément central de ces appels à projets urbains innovants, qui restent avant tout une vente groupée de foncier public. Essayons d’ouvrir la boite noire à travers trois questions, en prenant le risque de s’éloigner de mon domaine de compétence.

Question 1 : quelle péréquation possible entre les sites ?

Quel est l’impact des Réinventer sur le marché immobilier ? A priori, on serait tenté de dire « aucun ».

Le modèle des appels à projets urbains innovants repose sur la possibilité d’une décote consentie par le propriétaire foncier public par rapport au prix de marché théorique, en échange de l’effort d’innovation engagé par le groupement acquéreur. La mise en concurrence entre les candidats permet de garantir le bon rapport qualité/prix de ce rabais, en combinant la variable « prix » avec la variable « pertinence du projet ».

Mais la décote ne change rien à l’état du marché immobilier et à ses variations selon les territoires. En effet, les bilans des opérations restent construits sur le modèle du compte à rebours qui établit une relation d’équivalence entrela recette finale (les prix de sortie probables multipliés par la programmation envisagée) et le coût initial (le montant des charges foncières). Autrement dit, plus le site est attractif, plus les recettes potentielles sont élevées, et plus les opérateurs immobiliers sont prêts à investir.

 

Les Réinventer ne permettent donc pas d’atténuer la différence d’attractivité entre les sites. Au contraire, ils pourraient même contribuer à les accentuer. En effet, une décote de 20% sur un site parisien cédé à 40 millions d’euros permet de financer davantage d’innovations que la même décote appliquée à un site de deuxième couronne vendu trois fois moins cher. Cet écart se renforce si l’on intègre l’inégale capacité financière des collectivités (et des aménageurs) à consentir à de telles réductions sur leurs ressources foncières. La décote avait été estimée à 40% pour Réinventer Paris, elle a probablement été moindre pour Inventons la Métropole (et très variable selon les communes concernées).

Si cette hypothèse se vérifie, c’est alors la question de la péréquation financière entre les sites qui est posée. Et si les appels à projets jouaient les robins des bois, en demandant aux sites les plus rentables de financer la décote des sites qui le sont moins ? Après tout, c’est bien pour contribuer à diminuer les inégalités territoriales que la Métropole du Grand Paris a été mise en place.

Hypothèse 2 : les appels à projets pour révéler un marché immobilier en pleine évolution ?

L’entrée par la décôte foncière a le mérite de faire le lien avec la capacité financière des collectivités. Mais elle s’avère incomplète pour décrire les mutations à l’œuvre avec IMGP. Comment expliquer sinon que plusieurs sites intégrés à l’appel à projet aient trouvé preneur, alors qu’ils avaient jusqu’ici échoué à attirer promoteurs et investisseurs ?

L’explication habituellement énoncée prétend que les appels à projets permettent de diffuser l’attractivité globale à l’ensemble des sites qui y participent. Cette croyance dans la capacité des Réinventer à transformer le plomb en or laisse dubitatif. On imagine mal les comités d’engagement des grands investisseurs se laisser berner par cette vente groupée pour acquérir des parcelles à la rentabilité improbable.

Si les opérateurs immobiliers s’engagent sur ces sites longtemps restés en friche, c’est qu’ils font le pari que ces opérations seront rentables à terme… du fait d’autres facteurs exogènes à l’appel à projet. Autrement dit, le succès d’Inventons la Métropole est inséparable d’une lecture plus large des dynamiques métropolitaines, à commencer par l’arrivée du Grand Paris Express et par la gentrification de l’Est (grand) parisien.

En jetant la lumière sur ces sites de périphérie, les Réinventer invitent les opérateurs à anticiper les évolutions du marché pour constituer leurs réserves foncières dès maintenant. La dimension innovante des projets vient alors accélérer ce « rattrapage » des prix de l’immobilier, en attirant de nouveaux profils d’acquéreurs. Ce mécanisme s’exprime notamment sur les sites où le décalage entre l’état actuel et l’état projeté est le plus fort (Romainville, Arcueil, Rosny…). Ce qui expliquerait aussi la faible participation de l’Ouest francilien à IMGP.

 

Cette deuxième hypothèse déplace la question sur le partage du risque (et des gains) entre collectivités et opérateurs immobiliers face aux évolutions du marché immobilier. On connaît les difficultés qui existent pour faire financer les infrastructures publiques (en l’occurrence le Grand Paris Express) par la plus-value foncière. Mieux vaut plutôt s’intéresser aux prix de sortie estimés par les promoteurs et au décalage possible avec les prix de vente effectifs lors de la commercialisation de l’opération.

Le niveau de prix envisagé correspond-t-il aux projets politiques portés par les municipalités concernées ? Si les prix effectifs sont supérieurs une fois l’opération réalisée, comment cette plus-value est-elle (re)distribuée ? A l’inverse, si les prix du marché s’avèrent in fine inférieurs aux estimations initiales, quels seront les variables d’ajustements pour préserver la viabilité financière de l’opération ?

Hypothèse 3 : quelles transformations du modèle économique de l’aménagement et de l’immobilier ?

La troisième hypothèse est plus prospective, mais aussi plus fondamentale quant aux impacts des Réinventer sur la fabrique urbaine. Les appels à projets urbains innovants contribuent-ils à transformer les modèles économiques de l’immobilier ? Le repositionnement des promoteurs et l’élargissement de leur champ d’action viennent-ils transformer le modèle du compte-à-rebours exposé ci-dessus ? L’intégration dès l’amont du projet de ses utilisateurs futurs permet-elle de réduire le coût des opérations d’aménagement ? Les Réinventer vont-ils marquer la fin du bilan d’aménagement ?

Autant de questions que nous (nous) posons avec Le Sens de la Ville dans le retour d’expérience collectif que nous venons de lancer sur Inventons la Métropole. Il faudra attendre encore un peu pour en avoir les résultats. Mais c’est sans doute à cette aune qu’il faudrait évaluer l’impact des Réinventer sur la production de la ville.

 

Si vous avez participé à Inventons la Métropole (que votre groupement soit lauréat ou non), pensez à répondre au questionnaire en ligne sur votre vécu de l’appel à projet. Il est anonyme et se remplit en moins de 10 minutes.